Ждет ли мир новый кризис недвижимости?

Согласно новому исследованию швейцарского банка UBS, риск пузыря на рынке недвижимости продолжает расти во многих крупных городах. В Германии наибольшему риску подвержен рынок недвижимости Франкфурта.

В последние несколько лет цены на недвижимость в крупных городах росли только в одном направлении: вверх. Во всем мире цены на дома и квартиры в популярных городах и их окрестностях многократно выросли. Поэтому эксперты уже некоторое время предостерегают от образования пузырей. Новое исследование швейцарского банка UBS подтверждает это предположение.

Денежный дом ежегодно представляет «Индекс глобального пузыря недвижимости». При этом рассчитываются риски пузыря на рынке недвижимости . Степень риска для городского рынка рассчитывается на основе цен на жилье по сравнению со средним валовым доходом жителей.

UBS исследовал 25 крупных городов мира. Франкфурт-на-Майне занял первое место. Даже впереди таких городов, как Торонто, Гонконг и Мюнхен. Согласно исследованию, ни один рынок недвижимости с середины 2020 до середины 2021 года не был настолько перегрет, как рынок мегаполиса Main. С поправкой на инфляцию цены на квартиры во Франкфурте с 2016 года увеличивались на 10 процентов в год, а арендная плата - на три процента в год.

Дешевые деньги повышают цены на жилье

По мнению экспертов, такое глобальное развитие рынка жилья объясняется несколькими причинами. С одной стороны, спрос на квартиры в городах по-прежнему высок. Таким образом, группы недвижимости могут взимать более высокие цены, чем обычно. Однако центральные банки прокладывают путь для этой бизнес-модели. Европейский центральный банк ( ЕЦБ), например, все еще вливает много денег на европейские рынки, проводя политику нулевой процентной ставки. В результате получаются чрезвычайно дешевые или даже бесплатные ссуды. И они используются компаниями по недвижимости и спекулянтами для покупки жилой площади.

Как сообщает UBS, в последние годы рост непогашенных ипотечных кредитов ускорился почти повсеместно. Отступление от этой политики или более строгие правила кредитования может резко остановить рост цен, что представляет опасность для всей отрасли и мировой экономики.

Роль коронокризиса

Пандемия короны также вызвала дополнительные трудности на рынке. Из-за кризиса рост населения в некоторых городах, таких как Мюнхен, остановился, но приоритеты изменились, особенно из-за ограничений и решений для домашнего офиса. «Пандемия короны отбросила многих людей обратно в свои четыре стены», - сказал глава управления недвижимостью UBS Клаудио Сапутелли.

По словам Сапутелли, это привело к повышению важности жилой площади и готовности платить больше за недвижимость. Но дело обстоит не так в городах, которые уже недоступны для большинства людей, но особенно в пригородах, беконных поясах и пригородах. «Городская жизнь стала менее привлекательной после карантина. Экономическая активность частично переместилась из центров в пригороды и города-спутники, а вместе с ней и спрос на жилую недвижимость», - отмечают авторы исследования. Впервые с 1990-х годов цены на недвижимость за пределами больших городов росли быстрее, чем внутри.

Франкфурт, Мюнхен и Торонто «перегреты» 

Согласно исследованию, городами с самым высоким риском возникновения пузырей являются Мюнхен с индексом 2,35, Франкфурт с 2,26 и Торонто с 1,96. Если значение выше 1,5, банк говорит о риске. UBS определяет пузырь на рынке недвижимости как сильное и постоянное расхождение цен по сравнению с «фундаментальными данными». Другими словами, доход в соответствующем городе, экономический рост и миграция населения. Соответственно, Мадрид, Милан и Варшава считаются «справедливыми» городами. Однако при реальном сравнении дохода квалифицированного сотрудника с ценой аренды или покупки квартиры площадью 60 квадратных метров недалеко от центра города, немецкие города Франкфурт и Мюнхен сильно отстают от таких мегаполисов, как Токио, Гонконг, Лондон и Париж.