Как выбрать инвестиционную квартиру

Инвестиционная квартира — недвижимость, находящаяся в распоряжении владельца для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду с целью получения дохода.

Выбирая инвестиционную недвижимость следует помнить как о приросте капитала за счет увеличения стоимости жилья с течением времени, так и амортизационных расходов (износ здания в целом и квартиры в частности). К расходам стоит отнести уплату коммунальных платежей и налога на недвижимость.

Расчет оптимальной рентабельности инвестиционной квартиры

Рентабельность – это показатель экономической эффективности.

Финансисты, специализирующиеся в сфере инвестиционной недвижимости (жилой и коммерческой), рассчитывают рентабельность инвестиционной квартиры по следующей формуле:

В реальности показатель рентабельности равный 100 или менее, встретить практически невозможно. Обратить внимание стоит на квартиры, имеющие показатель не выше 200.

При этом, покупать квартиры стоит соблюдая следующие правила:

Выбирайте города от 1 млн жителей (от 500 тыс. чел. для малых стран).

Выбирайте города, посещаемые туристами.

Выбирая район внутри города, отдавайте предпочтение центру, прилегающим районам, имеющим туристическую инфраструктуру либо расположенные близко к аэропорту.

Выбираем квартиру для сдачи в аренду

Для большей наглядности приведем несколько примером подбора инвестиционной жилой недвижимости. Рассмотрим столицы нескольких стран, России - Москва, а также нескольких других наиболее популярных у туристов. По данным Википедии в 2017 году самыми популярными международными туристическими направлениями были: Франция, Испания, США - тройка лидеров.

Россия - Москва	Франция - Париж

для анализа возьмем следующие сайты недвижимости:
ныне не существующего сайта domofond.ru	green-acres.fr

Испания - Мадрид	США - Вашингтон

для анализа возьмем следующие сайты недвижимости:
gilmar.es	zillow.com

Производить расчеты будем в национальной валюте, без перевода в рубли, поскольку при расчете рентабельности это не имеет значения.

Выберем квартиры с 1 гостиной, 2 спальнями.

Рассматриваем только центр столицы (исторический центр).

1. Москва:

Ныне не существующего сайта domofond.ru позволяет нам узнать среднюю стоимость продажи 3-км квартиры и среднюю стоимость аренды.

54 000 000 : 150 000 = 360

2. Париж:

Здесь придется отсортировать по стоимости и рассчитать среднюю цену самостоятельно.

732 500 : 1 755 = 417

3. Мадрид:

Также рассчитаем среднюю цену.

665 500 : 1 500 = 443

4. Вашингтон:

Сайт zillow.com также как и российский, предлагает нам уже готовый результат по средней цене аренды и продажи.

680 300 : 2 688 = 253

Итог расчета:

Таким образом наиболее рентабельным является недвижимость в центре Вашингтона (Washington, D.C.), затем идет Москва, а наименее выгодные Париж и Мадрид.

В каких города России наиболее рентабельная недвижимость

Возьмем среднюю стоимость покупки и аренды недвижимости городов-миллионников (список городов РФ по численности населения). Рассмотрим 2-км квартиры как наиболее оптимальные по соотношению цена / площадь, а также с учетом того, что они представлены в достаточном количестве на рынке недвижимости.

Средняя цена продажи	Средняя цена аренды	Показатель Коэффициент рентабельности
Челябинск
1 930 000	13 000	148
Омск
2 085 000	13 500	154
Самара
2 590 000	16 000	161
Ростов-на-Дону
2 800 000	17 000	164
Волгоград
2 150 000	13 000	165
Пермь
2 500 000	15 000	166
Екатеринбург
3 250 000	19 000	171
Новосибирск
3 500 000	20 000	175
Красноярск
3 000 000	17 000	176
Нижний Новгород
2 850 000	16 000	178
Уфа
3 300 000	17 000	194
Казань
3 989 000	20 000	199
Воронеж
2 480 000	12 000	206
Москва
10 099 441	45 000	224
Санкт-Петербург
6 300 000	28 000	225

Источник: ныне не существующий сайт domofond.ru

Естественно, мы рассматривали города. При наличии нескольких вариантов для покупки, стоит провести индивидуальный расчёт для каждой из квартир. При этом необходимо учитывать место расположения квартиры, перспективы развития города, района, микрорайона. Считается, что при двух вариантах: центр (дорогой и практически не застраиваемый новыми объектами) и близлежащие районы с активной застройкой, стоит выбрать второй вариант. Центр как был дорогим, так и останется, перспективы наибольшего роста в данном случае у близлежащий районов. Отдалённые районы города рассматривать под инвестиции не стоит. Как правило, они не окупаются.

Зная, как рассчитать рентабельность инвестиционной недвижимости, умея выбирать наиболее подходящие для сдачи в аренду и имея несколько миллионов, вы сможете удачно вложить эти деньги.