Полное руководство как инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимое имущество позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель и защитить его от волатильности фондового рынка. Давайте рассмотрим как инвестировать в недвижимость, изучим все самые популярные варианты, их плюсы и минусы.

Самые популярные методы инвестирования в недвижимость:

Арендная недвижимость.
REIT.
Инвестиционные группы в сфере недвижимости.
Перепродажа домов.
Паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

Арендная недвижимость

Самый практичный вариант, вы покупаете объект жилой недвижимости и сдаете его в аренду на долгосрочный или краткосрочный период.

Как владелец, вы несёте ответственность за содержание, уборку между арендаторами, ремонт и уплату налогов на недвижимость. В зависимости от условий аренды вам может потребоваться замена бытовой техники и оплата коммунальных услуг.

При покупке арендной недвижимости в ипотеку вам может потребоваться первоначальный взнос в размере от 25% от стоимости. Кроме того, вы можете понести другие начальные затраты, такие как ремонт и реконструкция.

Люди с небольшим капиталом могут рассмотреть стратегию арендного арбитража. Это когда вы подписываете договор долгосрочной аренды недвижимости на год или более с возможностью сдачи её в краткосрочную аренду. Разницу между вашими расходами и полученным доходом – это ваша прибыль.

REIT

Это Инвестиционный Фонд Недвижимости (Real Estate Investment Trust). Он избавляет вас от головной болью по управлению сдаваемых в аренду объектов, предоставляя простой способ начать инвестировать в недвижимость.

как инвестировать в недвижимость

REIT — это компании, которые владеют и управляют сдаваемой в аренду недвижимостью. Они могут владеть любым типом коммерческих объектов, включая медицинские офисы, торговые центры, склады или многоквартирные дома.

Вам же компания предлагает инвестировать без прямой покупки недвижимости. На деньги пайщиков, в том числе и ваши, если вы решитесь сотрудничать, компания приобретает недвижимость. Доход от её использования, сдачи в аренду, затем распределяется между пайщиками согласно сумме взноса.

Инвестиционные группы в сфере недвижимости

Синдикаты недвижимости и инвестиционные группы (REIG) — это один из способов сохранить потенциальную прибыль от частной сдаваемой в аренду недвижимости, одновременно получая при этом больший потенциал роста, чем при работе с REIT.

REIT сами покупают и управляют недвижимостью. Вам они продают долю в собственности, а вы, как инвестор, получают долю дохода от аренды.

В случае с REIG-компанией, вы владеете конкретным объектом, а она управляет имущество от вашего имени, получая часть арендной платы в качестве вознаграждения. Это означает, что компания находит новых арендаторов и берёт на себя все заботы по обслуживанию.

Перепродажа домов

Самый трудоемкий, сложный и рискованный из всех вариантов, но он может оказаться и самым прибыльным. Два наиболее распространенных способа:

купить, отремонтировать и продать;
купить, отремонтировать и сдавать в аренду.

Здесь главное — ограничить ваши первоначальные инвестиции небольшим первоначальным взносом и сохранить низкие затраты на ремонт.

Допустим, вам удалось купить дом за € 100 000 в кредит. Вы делаете ремонт за € 15 000, а затем вы продаёте дом за € 180 000. Из полученного дохода € 100 000 вы отдаете банку, как и € 5 000 в качестве процентов. € 15 000 – это расходы на ремонт, итого через 2-3 месяца у вас на руках чистая прибыль в € 60 000!

как инвестировать в недвижимость

Это отличный результат, но только если вы сможете его получить. Проблема в том, что обычно вы не можете этого сделать. Рынок недвижимость может остановиться в росте, цены могут упасть. Между тем, сделать ремонт по минимальной стоимости может не получиться, если у вас нет опыта строительства. Инфляция и задержки могут привести к резкому увеличению затрат.

Если вы перепродаете дома, проводите тщательную комплексную проверку недвижимости. Обязательно создайте финансовую подушку на случай, если что-то пойдет не по плану (что обычно и бывает).

Как инвестировать в недвижимость через Фонды

Фонды недвижимости инвестируют в REIT и REIG-компании. Это самый простой способ инвестиций. Вы позволяете управляющему выбирать лучшие инвестиции в недвижимость, пока вы собираете дивиденды.

Даже если вы инвестируете только в акции, рассмотрите возможность использования фондов недвижимости для диверсификации.

Почему стоит инвестировать в недвижимость

Плюсы	Минусы
Если вы инвестируете в физическую недвижимость, вы можете контролировать свои инвестиции. Вы также можете иметь полностью пассивные инвестиции, которыми вам не придется управлять, если вы наймете управляющего недвижимостью.	В случае рецессии или мирового кризиса цены могут рухнуть и уничтожить весь ваш портфель.
Может быть источником стабильного ежемесячного дохода.	При таком размере кредитного плеча даже небольшое падение цен может свести на нет все ваши инвестиции.
Может снизить общую волатильность за счет диверсификации и снижения ценовых движений в целом.	Первоначальные затраты могут значительными. Вам необходимо накопить достаточно средств для первоначального взноса и покрытия дефицита денежных средств.
Может привести к долгосрочному богатству за счет использования кредитного плеча.

Как начать инвестировать в недвижимость

Если вы решили инвестировать в недвижимость, выполните следующие пять шагов, чтобы начать:

Экономьте деньги: недвижимость имеет одни из самых дорогих барьеров для входа в любой класс активов.
Выберите стратегию. Каждая из перечисленных выше стратегий может быть успешной. Если вы решите купить REIT или фонды, вы можете провести онлайн-исследование своих вариантов, которые помогут вам начать работу. Если вы хотите купить физическую недвижимость, вам нужно проанализировать рынок и местность.
Соберите команду. Возможно, вам будет проще работать с агентом. Большинство из них может рекомендовать вам варианты, которые еще не выставлены на рынок. В конце концов, вам может понадобиться кто-то, кто будет управлять вашей недвижимостью, и бухгалтер, который будет вести финансовые отчеты. Если вы добьетесь успеха, вам также могут понадобиться инвесторы.
Проведите анализ сделки: инвестируете ли вы в жилую или коммерческую недвижимость, вам следует тщательно изучить любые инвестиции. Например, при сдаче в имущества аренду, вам необходимо проанализировать будущие арендные платежи и расходы, за которые вы можете нести ответственность, и спрогнозировать потенциальную цену продажи.
Закрытие сделки. Последний шаг — это первая инвестиция. Заключите сделку по покупке своей недвижимости или совершите покупку на своем брокерском счете.

🔵 Рассчитайте свою выгоду – воспользуйтесь: